Schron w nowym bloku? Nadchodzą zmiany, które mogą wpłynąć na rynek mieszkań

Nowe przepisy dotyczące ochrony ludności coraz mocniej zaczynają wpływać nie tylko na administrację publiczną i samorządy, ale również na rynek nieruchomości. Deweloperzy przygotowują się do projektowania budynków z uwzględnieniem miejsc doraźnego schronienia, a branża zastanawia się, jak nowe regulacje przełożą się na koszty inwestycji, układ garaży podziemnych i ceny mieszkań.

Temat schronów jeszcze kilka lat temu pozostawał w Polsce praktycznie nieobecny w debacie o mieszkaniówce. Dziś wraca regularnie – zarówno za sprawą wojny w Ukrainie i napiętej sytuacji geopolitycznej, jak i nowych regulacji dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej.

Równolegle samorządy zaczynają inwestować w infrastrukturę ochronną. Olsztyn zapowiada modernizację schronów w szkołach i budowę nowych przestrzeni ochronnych, Szczecinek przygotowuje miejsca ukrycia m.in. pod szkołami i w piwnicach ratusza, a Mielec planuje budowę hali magazynowej z funkcją schronu. Wszystko w ramach Programu Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej na lata 2025–2026, którego budżet wynosi ok. 34 mld zł.

Jednocześnie rynek nieruchomości zaczyna analizować, jak nowe przepisy wpłyną na przyszłe inwestycje mieszkaniowe.

Nie chodzi o klasyczny schron w każdym budynku

W debacie publicznej często pojawia się uproszczenie, że każdy nowy blok będzie musiał posiadać schron. W praktyce sytuacja jest bardziej złożona. Nowe regulacje oraz projekty aktów wykonawczych dotyczą przede wszystkim obowiązku zapewnienia miejsc doraźnego schronienia lub odpowiedniego przygotowania kondygnacji podziemnych w części nowych inwestycji wielorodzinnych i budynków użyteczności publicznej. W praktyce oznacza to najczęściej konieczność projektowania garaży podziemnych, piwnic lub części technicznych w taki sposób, aby mogły zostać wykorzystane jako przestrzeń ochronna w sytuacji zagrożenia.

– Rynek musi oddzielić emocje od faktów. Nie mówimy o budowie klasycznych schronów wojskowych pod każdym apartamentowcem. Znacznie częściej chodzi o przygotowanie części podziemnych budynku tak, aby mogły pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia. To jednak nadal oznacza dodatkowe wymagania projektowe, techniczne i organizacyjne – mówi Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert ds. nieruchomości od ponad 20 lat związany jestem z branżą deweloperską.

Część szczegółowych wymagań technicznych oraz wyjątków nadal znajduje się na etapie doprecyzowywania w projektach rozporządzeń i konsultacjach prowadzonych przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Rynek nieruchomości czeka więc na finalny standard wdrożenia nowych obowiązków.

Kondygnacja podziemna przestaje być wyłącznie garażem

Największe zmiany mogą dotyczyć właśnie podziemnej części inwestycji. Do tej pory garaże podziemne były projektowane przede wszystkim z myślą o miejscach postojowych, komórkach lokatorskich i zapleczu technicznym. Nowe wymagania mogą sprawić, że część tej przestrzeni będzie musiała spełniać dodatkowe funkcje związane z ochroną ludności.

W praktyce może to oznaczać konieczność:

• zmian układu garaży,
• wydzielania dodatkowych stref technicznych,
• stosowania określonych systemów wentylacji,
• wzmacniania części konstrukcji,
• zapewnienia alternatywnego zasilania lub infrastruktury awaryjnej.

– Kondygnacja podziemna przestaje być wyłącznie miejscem na samochody i komórki lokatorskie. Coraz bardziej staje się elementem infrastruktury bezpieczeństwa budynku. Dla projektantów i deweloperów oznacza to konieczność zupełnie innego podejścia do planowania części podziemnych inwestycji, a także innego sposobu kalkulowania kosztów i rentowności – podkreśla Kacprzyk.

Czy nowe przepisy podniosą ceny mieszkań?

To jedno z najczęściej zadawanych dziś pytań przez branżę i klientów. Eksperci rynku nieruchomości nie mają większych wątpliwości, że nowe obowiązki mogą wpłynąć na koszty realizacji inwestycji – szczególnie tam, gdzie konieczne będzie przeprojektowanie kondygnacji podziemnych lub dostosowanie budynków do nowych standardów technicznych.

Skala wpływu będzie jednak zależeć od wielu czynników:

• lokalizacji inwestycji,
• warunków gruntowych,
• liczby kondygnacji podziemnych,
• standardu budynku,
• zakresu wymagań technicznych wynikających z ostatecznych rozporządzeń.

Najbardziej odczuwalne może być to w dużych miastach, gdzie podziemna powierzchnia inwestycji już dziś jest bardzo intensywnie wykorzystywana i stanowi ważny element ekonomiki projektu.

– Każdy dodatkowy wymóg techniczny finalnie wpływa na budżet inwestycji. Rynek będzie musiał odpowiedzieć sobie na pytanie, gdzie te koszty zostaną rozłożone – czy w cenie mieszkań, kosztach części wspólnych, liczbie miejsc parkingowych czy innych elementach projektu. To będzie jeden z ważniejszych tematów dla branży w najbliższych latach – ocenia Jacek Piotr Kacprzyk.

Mniej miejsc parkingowych?

Deweloperzy zwracają również uwagę na możliwy wpływ nowych regulacji na liczbę miejsc postojowych i komórek lokatorskich. W wielu inwestycjach przestrzeń podziemna jest już dziś maksymalnie wykorzystana. Jeśli część powierzchni trzeba będzie dostosować do funkcji ochronnych, może to wymusić zmianę układu garaży lub ograniczenie powierzchni przeznaczonej na inne cele. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda inwestycja straci miejsca parkingowe. W części projektów możliwe będzie pogodzenie obu funkcji, w innych konieczne mogą być zmiany konstrukcyjne lub projektowanie dodatkowych kondygnacji podziemnych.

Bezpieczeństwo może stać się nowym argumentem sprzedażowym

Rynek nieruchomości coraz częściej analizuje również, czy infrastruktura ochronna może w przyszłości stać się elementem przewagi konkurencyjnej inwestycji. Jeszcze kilka lat temu kupujący pytali głównie o lokalizację, standard części wspólnych czy energooszczędność budynku. Dziś rośnie znaczenie odporności infrastrukturalnej: systemów bezpieczeństwa, niezależności energetycznej czy przygotowania budynku na sytuacje kryzysowe.

– Bezpieczeństwo infrastrukturalne może stać się jednym z nowych elementów jakości inwestycji. Nie chodzi o budowanie atmosfery zagrożenia, ale o projektowanie budynków bardziej odpornych i przygotowanych na różne scenariusze kryzysowe – od awarii infrastruktury po sytuacje nadzwyczajne – mówi Kacprzyk.

Rynek czeka na ostateczne przepisy

Najbliższe miesiące będą kluczowe dla branży nieruchomości. Deweloperzy, projektanci i samorządy czekają na finalne doprecyzowanie wymagań technicznych oraz zasad stosowania nowych regulacji. Jedno jest jednak coraz bardziej widoczne: temat ochrony ludności przestaje być wyłącznie domeną administracji publicznej. Wchodzi do świata mieszkaniówki, architektury i ekonomii inwestycji. A to oznacza, że w kolejnych latach pytanie o bezpieczeństwo budynku może stać się równie naturalne jak pytanie o liczbę miejsc parkingowych czy wysokość czynszu.