Masz 500 tys., 1 mln czy 5 mln zł? Jak dziś budować portfel nieruchomości

Stopy zwrotu z najmu w Polsce wynoszą dziś średnio 5,5–7,5%. Jednocześnie prognozy wskazują, że ceny mieszkań w największych miastach mogą wzrosnąć o 15–30% do 2030 roku. To jeden z powodów, dla których nieruchomości nadal pozostają jedną z najczęściej wybieranych form inwestowania kapitału.

Najwyższe rentowności osiągają zwykle małe mieszkania o powierzchni 25–45 m². W wielu miastach to właśnie one najłatwiej wynająć. Wraz ze wzrostem kapitału zmienia się jednak podejście inwestorów. Coraz częściej nie kupują jednego mieszkania, lecz budują portfele kilku nieruchomości.

Jak więc inwestować w mieszkania, mając do dyspozycji 500 tys., 1 mln lub kilka milionów złotych?

500 tys. zł – pierwszy krok w inwestowaniu

Budżet około 500 tys. zł pozwala dziś najczęściej na zakup jednego niewielkiego mieszkania inwestycyjnego, przede wszystkim w miastach regionalnych lub w mniej centralnych dzielnicach dużych aglomeracji.

Najczęściej są to kawalerki lub mieszkania o powierzchni 25–35 m², które osiągają relatywnie niskie czynsze w przeliczeniu na metr kwadratowy i mają szeroką grupę potencjalnych najemców.

– Pierwsza inwestycja w nieruchomości powinna być przede wszystkim prosta operacyjnie. Małe mieszkania są najłatwiejsze w wynajmie, mają szeroką grupę najemców i relatywnie najłatwiej je sprzedać w razie zmiany strategii inwestycyjnej – mówi Jacek Piotr Kacprzyk, prezes Kup i Mieszkaj.

Takie lokale są szczególnie popularne w miastach akademickich oraz ośrodkach z dużym rynkiem pracy. Małe apartamenty osiągają często najwyższe stopy zwrotu na rynku najmu.

– Kluczowa jest nie tylko lokalizacja miasta, ale mikrolokalizacja. Bliskość uczelni, komunikacji miejskiej czy centrów biznesowych bardzo mocno wpływa na stabilność wynajmu i poziom czynszów – dodaje Kacprzyk.

1 mln zł – moment pierwszej dywersyfikacji

Przy kapitale około 1 mln zł inwestorzy zaczynają myśleć bardziej portfelowo, choć w największych miastach taka kwota najczęściej pozwala nadal na zakup jednego dobrze zlokalizowanego apartamentu inwestycyjnego.

– W dużych miastach milion złotych to dziś raczej jedno mieszkanie inwestycyjne niż portfel kilku lokali – mówi Jacek Piotr Kacprzyk. – Dlatego część inwestorów zaczyna dywersyfikować geograficznie, łącząc np. jeden lokal w metropolii z drugim w mieście regionalnym.

W praktyce pojawiają się dwie strategie. Pierwsza zakłada zakup jednego mieszkania o wysokim potencjale najmu. Druga polega na podziale kapitału między różne rynki – np. jedno mieszkanie w dużym mieście oraz drugie w tańszej lokalizacji regionalnej.

– Coraz częściej widzimy inwestorów, którzy budują portfel w kilku miastach jednocześnie. Dzięki temu zmniejszają ryzyko lokalnych wahań cen czy czynszów. Jeśli w jednym rynku pojawia się chwilowe spowolnienie, inne lokalizacje mogą w tym samym czasie utrzymywać stabilny popyt na najem lub wzrost wartości nieruchomości. Taka dywersyfikacja sprawia, że inwestycja w mieszkania staje się bardziej przewidywalna i odporna na zmiany koniunktury – mówi Damian Kukliński, dyrektor zarządzający Kup i Mieszkaj.

2 mln zł – portfel kilku mieszkań

Kapitał na poziomie około 2 mln zł pozwala już na bardziej świadome budowanie portfela kilku nieruchomości. Najczęściej inwestorzy decydują się na 3–5 mieszkań o różnym metrażu i w różnych lokalizacjach, łącząc lokale generujące wysoki dochód z najmu z nieruchomościami o większym potencjale wzrostu wartości. Przy kilku mieszkaniach zaczyna działać efekt skali. Nawet jeśli jeden lokal przez chwilę pozostaje niewynajęty, pozostałe nadal generują przychód. Eksperci rynku wskazują, że w Polsce wciąż istotną rolę odgrywa deficyt mieszkań w dużych miastach oraz migracja do ośrodków miejskich, co w długim terminie wspiera zarówno ceny nieruchomości, jak i popyt na najem.

Powyżej 5 mln zł – strategia portfelowa

Przy kapitale przekraczającym kilka milionów złotych strategia inwestycyjna zaczyna przypominać model zarządzania portfelem aktywów, znany z funduszy inwestycyjnych lub family office.

– W tym momencie inwestor nie zarządza już pojedynczym mieszkaniem, lecz całą klasą aktywów – mówi Jacek Piotr Kacprzyk.

W praktyce oznacza to często:

· budowę portfela kilkunastu mieszkań,

· dywersyfikację między różnymi miastami,

· inwestycje w projekty najmu instytucjonalnego lub portfele mieszkań na wynajem.

Równolegle część inwestorów zaczyna interesować się także rynkami zagranicznymi.

– Coraz częściej widzimy inwestorów, którzy część kapitału kierują także na rynki europejskie, traktując je jako element dywersyfikacji portfela – wskazuje Damian Kukliński.

W Europie sektor nieruchomości mieszkaniowych należy obecnie do najbardziej stabilnych segmentów rynku, a prognozy wskazują na dalszy wzrost czynszów oraz utrzymanie atrakcyjnych stóp zwrotu. Nieruchomości wciąż pozostają jednym z najprostszych aktywów inwestycyjnych. Mimo zmian na rynku eksperci podkreślają, że nieruchomości nadal pozostają jedną z najbardziej zrozumiałych klas aktywów dla inwestorów indywidualnych.

– Najważniejsza zmiana polega dziś na tym, że inwestorzy zaczynają myśleć strategicznie. Nie kupują już jednego mieszkania przypadkowo, lecz budują portfele i planują inwestycje w długim horyzoncie – podsumowuje Jacek Piotr Kacprzyk.